Четвертый способ заключается в применении фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и "продают" ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке. По возвращении следует немая сцена...
Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть основания.
Если деньги передаются в момент нотариального оформления -- рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлторская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.
Но обман при купле-продаже недвижимости вероятен и по вине посредников -- частных маклеров или недобросовестных риэлторских фирм. В первую очередь, здесь нужно опасаться генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. Бывают случаи, когда такой документ подписывается путем применения насилия или шантажа, а следовательно, впоследствии может быть признан судом недействительным. Поэтому появление генеральной доверенности должно насторожить покупателя, которому есть смысл найти истинного владельца квартиры, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем.
Достаточно опасно нарваться на "фирмы-однодневки", которые возникают для заключения одного - единственного договора, а затем бесследно испаряются, чтобы через месяц вновь возникнуть в другом месте. Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис (как правило, располагающийся в обычной квартире) и очень низкие цены.
Здесь ему говорят, что есть срочный вариант - хозяин через неделю улетает в Израиль, поэтому особо не торгуется, но задаток нужен сразу -- 50 процентов от суммы договора. Подписывается договор, отдаются деньги, а наутро контора исчезает навеки вместе с деньгами.
Иногда посредники обманывают по-мелкому, не лишая людей квартир или денег, ограничиваясь небольшим моральным и материальным ущербом. Такие "фирмы" берут за просмотр вариантов небольшие деньги - от 10 до 30 долларов. Долговечные двери гост 14624-84 по выгодным ценам. Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют такие заведомо невыполнимые условия или цены, что покупатели вынуждены отказаться. "Навар" с каждого человека, нарвавшегося на такую фирму, составляет до $100. Немного, конечно, зато и расходы минимальные -- только на бензин, да и состава преступления нет -- пойди докажи, что данную квартиру и не собирались продавать.
Одна из самых больших и серьезных неприятностей, которая может подстерегать приобретателя (покупателя) объекта недвижимости, — искусственное признание бывшим собственником уже совершенной сделки недействительной (на жаргоне риэлторов это называется «признанка»). Подобным расторжением договоров «промышляют» не только профессиональные мошенники, но и особо ушлые продавцы, среди которых, как показывает практика, особенно много пожилых людей, а также «пээмжистов» — граждан, выехавших на постоянное место жительства за границу. В случае удавшегося судебного признания сделки недействительной продавец получает свою квартиру или дом назад (в «натуральном» выражении), а покупатель довольствуется денежной суммой, указанной в договоре (чаще всего это необлагаемая налогом — сумма в 1 млн. рублей, которая в 5—20 раз меньше суммы, ранее им уплаченной). На подобной разнице как раз и греют руки фармазоны, которые вступают в преступный сговор с бывшими владельцами недвижимости, «организуют» признанку через коррумпированных работников судов, «отмывают» полученный вторично объект и вновь продают его очередному доверчивому «лоху» (рекорд, зарегистрированный по Москве: одна квартира проходила через процедуру «признанки» четыре раза за три года, причем обманутые покупатели все разные). Другая разновидность этой схемы: потенциальный продавец заранее планирует признать в дальнейшем совершаемую сделку недействительной, при этом «лоху»-покупателю предлагаются заведомо невыгодные для него условия оформления (в них уже заложены «подводные камни», которые впоследствии, после рас чета, легко позволяют организовать «признанку»).
Среди коррумпированных работников судов и прокуратуры нечистых на руку адвокатов встречаются также и такие приемы работы: через доверенных лиц юристы отыскивают асоциальных элементов, которые в 90-е годы «продали» свое жилье за бесценок и от имени таких опустившихся бомжей организуется «признанка» против тех, кто в свое время этих несчастных людей обманул. Получается своего рода «экспроприация экспроприаторов»: правда, асоциальным элементам от этого не легче — формально полученная ими жилплощадь продается еще раз...
Как избежать в дальнейшем, после совершения сделки, организации против покупателя «признанки»? Регистрация фирмы, ликвидация ооо. Готовые ЗАО. Для этого необходимс проводить оформление сделки и передачу денег таким образом! чтобы у продавцов и аферистов, возможно, с ними связанных] в принципе не было материального интереса и юридических возможностей организовать такое «мероприятие».
Давайте более подробно рассмотрим основные положения ныне действующего законодательства РФ, регламентирующего условия совершения сделок и их признания недействительными.
Из понятия сделки, изложенного в ст. 153 ГК РФ, следует, что при ее совершении следует различать две взаимосвязанные составляющие — субъективную (волю) и объективную (волеизъявление). Именно их единство и равнозначность позволяют считать сделку действительной. При этом всегда предполагается, что конкретное содержание волеизъявления субъекта соответствует его подлинной воле, и только если будет доказано обратное, можно поставить вопрос о недействительности сделки.
Статья 166 ГК РФ делит недействительные сделки на две группы: ничтожные (первая категория недействительности, в контексте правоотношений в сфере недвижимого имущества это статьи 22, 144, 165, 168-172, 188 ГК РФ) и оспоримые (вторая категория, статьи 173, 175-179, 183 ГК РФ). Ничтожной признается сделка, недействительная с самого начала в силу своей противозаконной природы (сама по себе), независимо от решения суда, и гражданский иск подается о применении последствий ее ничтожности. Индивидуальное изготовление подарочных коробок по предзаказу любых размеров и формы. Оспоримой же является сделка, признанная недействительной соответствующим судебным решением, и исковое заявление подается именно с целью ее оспаривания. Кроме этого суд может объявить ничтожной сделку по требованию любого физического и юридического лица, государственного или муниципального органа, а также по собственной инициативе, а в отношении оспоримых сделок право подачи искового заявления принадлежит только строго оговариваемым в законе категориям должностных и заинтересованных лиц. Также существенно различаются и сроки исковой давности по ничтожным и оспоримым сделкам: согласно ст. 181 ГК РФ иск о применении последствий ничтожности сделки может быть предъявлен в течение трех лет (до 26.07.2005 г. он составлял десять лет) со дня начала ее исполнения, оспоримой же — в течение одного года с момента обнаружения ущемления прав истца, являющихся основанием для оспаривания сделки. При этом не следует забывать, что согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ требование ответчика по применению срока исковой давности учитывается судом только до вынесения соответствующего решения (естественно, такое ходатайство обязательно должно быть оформлено и подано). портал подмосковной недвижимости Давайте более подробно разберем специальные основания признания сделок (в том числе и с недвижимостью) недействительными, изложенные в пункте 2 главы 9 подраздела 4 Гражданского кодекса РФ (части первой), одновременно при этом мы будем рассматривать и реальные приемы «признанки», взятые из практика работы юридических отделов агентств недвижимости и адвокатских контор.
1. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
1. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.
