К числу условий, приводящих к ничтожности сделки, ныне действующий ГК РФ (ст. 170) относит совершение ее только для вида, без цели создать какие-либо юридические последствия (мнимая сделка), а также умышленное выражение сторонами не того решения, о котором они договаривались и имели в виду, а другого (притворная сделка). Мнимые сделки совершаются для того, чтобы создать видимость изменения гражданских правоотношений для третьих лиц, на самом же деле все остается по-прежнему (т.е. действия сторон напоминают сделку, но не вызывают соответствующих правовых последствий). К наиболее распространенным на рынке недвижимости сделкам этой категории относятся:
Подобные операции получили очень широкое распространение при приобретении дорогих объектов (элитных квартир, коттеджей) лицами, которые в силу сложившихся обстоятельств (государственная служба, отсутствие высоких легальных доходов, криминальный бизнес) не могут оформить их в собственность «на себя». Сюда же относятся случаи возможного неисполнения семейных обязательств, а также боязнь конфискации имущества, нажитого преступным путем. Только лишь в последнем случае есть реальная возможность признать соответствующую схему мнимой, и то по совокупности с результатом привлечения подлинного владельца недвижимости к уголовной ответственности.
Отличается от предыдущего случая тем, что подлинный владелец сначала зарегистрировал свое право собственности, но затем, чаще всего при наступлении (или боязни наступления) всевозможных чрезвычайных обстоятельств, переоформил объект на третье лицо. На практике подобные случаи легко выявляются и доказываются, особенно если перевод прав собственности на подставного был выполнен «по факту» (например, после возбуждения против владельца уголовного дела или причинения последним крупного имущественного вреда третьему лицу). Чаще всего признание сделки ничтожной совершается по иску прокурора.
Указанная сделка была широко распространена до 1998-1999 гг., когда приватизация комнат в коммунальных квартирах по отдельности, а также жилплощади в ветхом жилом фонде фактически не проводилась. Форум программистов - размещение социальной рекламы. Объявления вакансии и резюме. В случае, если в неприватизированном жилье был прописан пожилой человек, то более молодые родственники последнего делали с ним фиктивный обмен (для ветхого жилого фонда — по принципу «голова на голову»), т.е. осуществляли перепрописку, а пожилой член семьи фактически оставался проживать на старом месте. При этом после смерти старика соседи по коммуналке (а в случае сноса ветхого жилья — и жилотделы) подавали (и имеют право подать в дальнейшем, пока не прошел срок давности) исковое заявление в суд по поводу признания обмена мнимым, так как фактически переезда на новое местожительство не было.
При совершении этой сделки имеют место быть признаки и мнимости, и притворности. Однако признать такую продажу недействительной удается только в том случае, если подставная приватизированная комната уже много раз (рекорд по Москве — 211) переоформлялась на новых владельцев обычно на очень короткий промежуток времени (несколько дней). Если же подобная сделка производится путем выписки продавца «в воздух...», то она подпадает также и под действие ст. 169 ГК (об этом см. выше). ворота гаражные Однако с введением в действие с 01.03.2005 г. нового жилищного кодекса (ЖК РФ) использование указанной схемы невозможно, т.к. в соответствии со ст. 72—75 ЖК РФ допускается только обмен муниципальных жилых помещений.
Безвозмездные сделки вместо возмездных (в нашем случае дарение вместо купли-продажи) чаще всего применяются для обхождения права преимущественной покупки (см. табл.) и нарушения режима общей совместной собственности супругов (см. табл.).
В отдельных случаях встречается и обратное явление — с целью уклонения от уплаты налога на дарение (см. табл.) стороны оформляют вместо дарственной притворный договор купли-продажи по балансовой стоимости БТИ.
Сделки с комнатами, на которые требуется согласие соседей или возникают их преимущественные права
| — | Требуется согласие соседей | Не требуется согласие соседей |
| Частная комната | Продажа Мена | Дарение Продажа путем дарения Определение или выдел долей Сдача в аренду или найм |
| Муниципальная комната | Приватизация всей квартиры Сдача в поднайм | Муниципальный обмен Приватизация комнаты Вселение временных жильцов |
Условия возникновения совместной собственности супругов на недвижимое имущество
| Совместная собственность возникает (требуется согласив второго супруга на сделку) | Нет совместной собственности (согласие второго супруга не требуется) |
| 1. Купля-продажа недвижимости во время брака 2. Приватизация недвижимого имущества на обоих супругов в общую совместную собственность 3. Получение недвижимости обойми супругами в дар или в порядке наследования (по завещанию) 4. Иные случаи, прямо оговоренные в брачном контракте 5. Приобретение недвижимости по договору мены, если обмененная квартира (из которой супруги выехали) была приобретена на основаниях, указанных выше | 1. Недвижимость приобретена (любым способом) одним из супругов до вступления в брак 2. Приватизация квартиры одним из супругов уже состоящим в браке, вне зависимости от того, отказался ли другой супруг от своих прав приватизации или он (она) проживает по иному адресу 3. Получение недвижимости одним из супругов в дар и по наследству 4. Приобретение в результате мены, если недвижимость, из которой выезжают супруги, была приобретена на основаниях, указанных выше |
Ставки налога с имущества, переходящего в порядке дарения (в период 1993—2005 гг.)
| Стоимость имущества, МРОТ | дети и родители, в том числе усыновленные и усыновители | прочие физические лица |
| 80-850 | 3% | 10% |
| 851-1700 | 23,1 МРОТ+ 7% | 77 МРОТ+ 20% |
| 1701-2550 | 82,6 МРОТ+11% | 247 МРОТ + 30% |
| свыше 2550 | 176,1 МРОТ+15% | 502 МРОТ + 40% |
| Примечания: 1. МРОТ — размер минимальной месячной оплаты труда (периодически изменяется, в 2006 г. составляет 100 руб.). 2. Проценты указаны от стоимости имущества, превышающей по каждой категории минимальную стоимость (например: 23,1 МРОТ + 7% от стоимости имущества свыше 850 МРОТ). 3. Указанные ставки действуют до 31.12.2005 г. В соответствии с Законом №72-ФЗ от 01.07.2005 г. с 01.01.2006 г. налог на дарение для детей и родителей отменяется, для прочих физических лиц устанавливается ставка 13%. | ||
На рынке недвижимости «принято» при совершении сделок купли-продажи указывать в договоре меньшую цену, чем та, о которой стороны фактически договорились. Хотя с января 2001 г., когда вступила в действие часть 2 Налогового кодекса РФ, подобное занижение стоимости уже не столь актуально (согласно ст. 220 НК РФ продавец платит подоходный налог с суммы более 1 млн. руб., и то при условии, что владел объектом менее 3 лет), стороны «по старинке» все равно указывают в договоре цену до 1 млн руб., а «боковик» (разницу между указанной и реальной стоимостью) проводят в виде неверно составленного дополнительного договора (например, участия в товариществе, инвестирования; займа с особыми условиями) или даже расписки. Естественно, подобные договора и документы признаются судом притворными (расписки исключаются из числа доказательств), что приводит, в случае признания недействительным основного договора купли-продажи, к неполной двусторонней реституции (продавцу возвращается квартира или дом в натуральном выражении, покупателю же — только «балансовая» сумма, в 5-20 раз меньше той, что он фактически передал).
В реально существующей практике кредитования под залог недвижимости участники сделки (с одной стороны, это банки или ростовщики, с другой — получатели кредитных или заемных средств) практически никогда не придерживаются «законны схем» оформления своих взаимоотношений в соответствии с главой 23 ГК РФ — банк или ростовщик требуют оформить предмет залога (чаще всего — квартиру) им в собственность и аннулировать регистрацию всех проживающих там граждан (выписаться), и после этого заемщик получает оговоренные средства по кредитному договору или договору займа. агенство недвижимости в чехии Если документы при этом составляются не совсем правильно (чаще всего начинающие ростовщики попадаются на том, что притворный договор купли-продажи и подлинный договор займа оформляются на одно лицо), то недобросовестный заемщик может вообще ничего не платить — суд признает договор купли продажи притворным и обяжет последнего возвращать долг «исполнительному листу», т.е. в размере 25% ежемесячного доход заемщика.
На практике работы на рынке нежилых помещений встречается и другой случай — заемщик «закладывает» принадлежащее ему, недвижимое имущество, оцененное по стоимости выше рыночной, получает с кредитора денежные средства и отказывается в дальнейшем их возвращать. портфели и рюкзаки школьные В этом случае исковое заявление о притворности сделки вынужден подавать обманутый кредитор, ведь реальная стоимость залога оказалась меньшей, чем было передано денежных средств.
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать, соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. Много вопросов по поводу интернет магазин керамической плитки. Кто-нибудь подскажет что то дельное? К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
