Могут быть признаны недействительными сделки, выходящие за пределы правоспособности юридического лица (ст. 173 ГК РФ), при ограничении полномочий физического или юридического лица (ст. 174 ГК РФ) или заключенные вообще неуполномоченным представителем (ст. 183 ГК РФ). Давайте рассмотрим указанные случаи отдельно для физических и юридических лиц.
Необходимым условием любого представительства является наличие законным образом оформленных полномочий, при отсутствии таковых (полностью или частично) совершенная представителем от имени доверителя сделка признается ничтожной согласно ст. 168 ГК РФ.
Однако рассматриваемая ст. 183 ГК РФ допускает исключения из общего правила: если представитель действовал без полномочий или с превышением полномочий, то представляемый (доверитель) вправе одобрить заключенную задним числом сделку, и тогда она будет считаться действительной.
В основном к рассматриваемому случаю «признанки» относится заключение сделок по доверенностям, не имеющим юридическую силу или ее утратившим. Поле деятельности аферистов здесь весьма широко, лжедоверенности встречаются очень часто, поэтому давайте поговорим о них поподробнее.
Какие доверенности Вам, уважаемый читатель, могут предъявить участники сделки? Их 5 основных видов:
1) общая (в ней дословно сказано, что Иванов доверяет Петрову от его имени совершение любых сделок, не запрещенных законом);
2) специальная (Иванов доверяет Петрову совершение ряда действий с конкретной квартирой, принадлежащей Иванову: сбор справок, подписание договора у нотариуса, государственную регистрацию, получение денег);
5) разовая (Иванов доверяет Петрову только одно действие — например, получение справки БТИ на квартиру, где Иванов прописан);
4) в порядке передоверия (Иванов разрешает Петрову передоверить полученные по первым трем видам доверенностей права Сидорову, т.е. любому физическому или юридическому лицу по усмотрению Петрова);
5) хозяйственная по форме М-2 (всегда используется при продаже недвижимости, собственником которой является юридическое лицо (государственное или муниципальное предприятие, акционерное общество, частная фирма)). Бесплатные игры для девочек в ресторан.
В большинстве случаев физические лица совершают сделки по специальным доверенностям, юридические — по М-2 (о хозяйственных доверенностях см. ниже).
Эпоха чисто фальшивых доверенностей, слава Богу, закончилась: при регистрации сделки в органах юстиции ведется тщательная проверка их подлинности. В большинстве случаев (хотя это противоречит законодательству) регистратором не принимаются доверенности, оформленные в другом нотариальном округе, а также удостоверенные должностными лицами, исполняющими функции нотариуса (за исключением консульских, т.е. выданные официальными представительствами РФ за границей). квартирные металлические двери москва При этом доверенность должна быть оформлена как специальная или разовая (общие и в порядке передоверия также не принимаются).
В настоящий момент признать сделку, оформленную по доверенности от физического лица, ничтожной по ст. 168, 169 или оспоримой по ст. 178, 179, 183 ГК РФ можно в следующих случая отмены доверенности в день выдачи; получения последней под влиянием обмана, насилия или угроз; прекращение доверенности со смерть доверителя; многократной выдачи последней разным лицам у разнь нотариусов; признание доверенности фальшивой (в случае ее внесения в нотариальный реестр в последний рабочий день года, сговора мошенников с помощником нотариуса или подписывание доверенности «левой рукой».
ВНИМАНИЕ! Если вместо юридического ственника, желающего продать или обменять объект недвижимости, с вами в контакт вступает поверенный (гражданин, имеющий на руках специальную доверенность), то требуйте от последнего личной явки хозяина (доверителя) на госрегистрацию и получение денег!
Если при этом поверенный скрывает доверителя (в ход идут «отмазки» типа «он живет в Америке, находится в экспедиции, не любит людей вашей национальности, узнает о цене — откажется» и им подобные), то от сделки следует отказаться — возможно, хозяина уже нет в живых Единственное действие, которое допускается выполнять по доверенности, — это сбор справок.
Способность юридических лиц (в большинстве случаев — коммерческих) совершать сделки определяется наличием у них общей и специальной правоспособности, т.е., с одной стороны, утверждения устава и государственной регистрации и, с другой — получения лицензии и выполнения строго уставных задач. Общая правоспособность юридического лица (фирмы) обычно не подвергается сомнению (случаи подделки учредительных документов весьма редки — ведь весь необходимый комплект дешевле купить), а под состав ст. 173 ГК РФ подпадают случаи сделок, которые юридическое лицо не имело право совершать из-за их противоречия уставным целям или отсутствия лицензии. Подобные сделки могут быть оспорены при условии, что противоположная сторона знала (или должна была знать) о ее незаконности. Причем право подачи соответствующего иска имеют только другие участники (учредители) юридического лица и соответствующий надзорный государственный орган, а не оппонент по сделке (в нашем случае покупатель). создание сайта в Москве Под ограничением полномочий (ст. 174) или отсутствием таковых (ст. 183, см. выше) подразумевается заключение сделки от имени юридического лица его сотрудником (возможно, даже бывшим), который не имел права этого делать, превысив тем самым свои полномочия или вовсе не обладая таковыми. Подобные случаи весьма часто встречаются на практике при отчуждении объектов недвижимости, находящихся в собственности юридических лиц. Скоро! Купить квартиру ижевск. Магазин Представитель при этом действует по хозяйственной доверенности формы М-2 (на получение товарно-материальных ценностей), которая не требует нотариального заверения и не является документом строгой отчетности. Чтобы сделка была законной, подобную доверенность должны подписать директор и главный бухгалтер организации, т.е. лица, имеющие право «первой» и «второй» подписи в банковской карточке, но на практике это часто не соблюдается (например, представитель сам расписывается за одно и должностных лиц). Встречаются также случаи действия «лжепредставителей» (либо бывшего сотрудника, у которого остались оформленные бланки доверенностей, либо подставного лица действующего в сговоре с руководством).
Лучшим способом оформления сделки, пресекающим подобные аферы и защищающим покупателя от «признанки» по ст. 1731 174, 183, а также ст. 169 ГК РФ (см. выше), считается личная явка на госрегистрацию (или к нотариусу) лиц, имеющих право «первой» и «второй» подписи, однако в реальности это трудно осуществимо, ведь руководители организаций, особенно крупных очень занятые люди.
Поэтому покупатель или эксперт с его стороны должны проверить полномочия представителя продавца и подлинность доверенности формы М-2.
ВНИМАНИЕ! В СЛУЧАЕ ОФОРМЛЕНИЯ СДЕЛКИ ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДОВЕРЕННОСТИ ОТ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА, ПОКУПАТЕЛЮ НЕОБХОДИМО ПРИСУТСТВОВА ПРИ ЕЕ ВЫДАЧЕ!
Приобретатель недвижимости имеет право приехать в офис организации и убедиться, что под доверенностью действительно поставили свои подписи директор и главбух, а также выяснить полноту полномочий и личность сотрудника, которому последняя выписана. Металлоискатели в Москве металлоискатель Bounty Hunter kellyco.ru В случае, если руководство фирмы препятствует этим законным требованиям покупателя, от сделки лучше отказаться.
Допускается, что сделка, совершенная неуполномоченным или ограниченно уполномоченным представителем, может быть признана действительной, если должностное лицо, имеющее право принять решение о сделке, в дальнейшем ее письменно одобрит. В указанном случае пороки полномочий не имеют существенного; значения и все права и обязанности по сделке возникают с момента ее совершения, а не одобрения.
Федеральными законами «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью» и «О некоммерческих организациях» установлен особый порядок принятия решения о совершении от имени общества (организации) либо крупной сделки, либо сделки, в которой имеется заинтересованность; в случае же, если отчуждение недвижимого имущества осуществляется от имени предприятия, у которого в уставном фонде (акционерном капитале) есть доля государства, превышающая 25% активов, то также требуется согласие соответствующего территориального комитета по управлению имуществом. Кроме того, если цена, указанная в договоре, превышает 100 000 МРОТ, то необходимо получать и разрешение соответствующего подразделения Антимонопольного комитета (хотя на практике это никто не делает). Нарушение или ненадлежащее выполнение вышеуказанных процедур приводит к признанию соответствующей крупной (или) заинтересованной сделки недействительной на основании ст. 173, 174, 183 ГК РФ, правда, с возможностью последующего одобрения сделки (об этом шла речь выше).
1. При отсутствии полномочий Действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.
Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица — его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
